Immobilienkauf in Alanya für Ausländer: Der vollständige Leitfaden für das Jahr 2025

Alanya hat sich fest als einer der attraktivsten Standorte für internationale Immobilieninvestoren in der Türkei etabliert. Das mediterrane Klima, die beständige Wertentwicklung und ein klar strukturierter Kaufprozess ziehen jährlich tausende Käufer an. Dieser Leitfaden bietet eine sachliche und fundierte Übersicht über den Immobilienerwerb in Alanya unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzeslage für 2025.

Rechtliche Grundlagen: Dürfen Ausländer in Alanya kaufen?

Grundsätzlich ist der Erwerb von Wohneigentum für ausländische Staatsbürger in der Türkei unkompliziert möglich. Die türkische Regierung fördert Auslandsinvestitionen, hat jedoch spezifische Rahmenbedingungen geschaffen, die Käufer kennen sollten.

Es gelten folgende Einschränkungen:

• Staatsangehörigkeit: Bürger aus Syrien, Armenien, Kuba, Nordkorea und Nigeria sind derzeit vom Kauf ausgeschlossen.
• Flächenbegrenzung: Privatpersonen dürfen landesweit maximal 30 Hektar Land besitzen.
• Distrikt-Quote: Der Anteil an ausländischem Eigentum darf 10 % der privaten Fläche eines Stadtbezirks nicht überschreiten.
• Militärische Sperrzonen: Der Erwerb in unmittelbarer Nähe zu militärischen Einrichtungen ist untersagt.

Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz bestehen in der Praxis keine nennenswerten Barrieren für den Kauf in den gängigen Wohngebieten Alanyas.

Der Kaufprozess: Schritt für Schritt

1. Auswahl eines lizenzierten Immobilienmaklers

Die Zusammenarbeit mit einem seriösen lokalen Makler ist die wichtigste Voraussetzung für eine rechtssichere Abwicklung. Ein qualifizierter Makler übernimmt die Koordination mit Behörden, prüft die Konformität der Unterlagen und schützt Sie vor marktfernen Preisgestaltungen.

2. Objektbesichtigung und Reservierung

Nach der Auswahl einer Immobilie wird ein vorläufiger Reservierungsvertrag unterzeichnet. Üblich ist eine Anzahlung zwischen 1.000 € und 5.000 €. Dieser Schritt sichert das Objekt, während die rechtliche Prüfung (Due Diligence) durchgeführt wird.

3. Das offizielle Wertgutachten (Expertise)

Für ausländische Käufer ist ein offizielles Gutachten durch einen lizenzierten Sachverständigen zwingend erforderlich. Dieses Dokument dient der steuerlichen Einstufung und dem Käuferschutz.

Wichtige Neuerung 2025: Seit dem 15. Januar 2025 ist für die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung kein separates Gutachten mehr erforderlich, sofern der offizielle Wert direkt in der Eigentumsurkunde (Tapu) korrekt ausgewiesen wird.

4. Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Vor der finalen Transaktion muss sichergestellt werden, dass: - Die Immobilie frei von Hypotheken oder Pfändungen ist. - Eine Bauabnahme (Iskan) vorliegt. - Keine Rückstände bei der Grundsteuer bestehen.

5. Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt (Tapu)

Der offizielle Eigentumswechsel findet ausschließlich beim zuständigen Grundbuchamt (Tapu Dairesi) statt. Hierbei wird der Restkaufpreis gezahlt und die Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers übertragen. Dieser Vorgang dauert in der Regel ein bis zwei Stunden.

Notwendige Dokumente

| Dokument | Hinweis | |----------|-------| | Gültiger Reisepass | Mindestens 6 Monate Restgültigkeit | | Notariell beglaubigte Übersetzung | Des Reisepasses ins Türkische | | Türkische Steuernummer | Kostenfrei beim Finanzamt erhältlich | | 4 biometrische Passfotos | Aktuellen Datums | | Türkisches Bankkonto | Notwendig für die Zahlungsabwicklung | | Wertermittlungsbericht | Von einem lizenzierten Gutachter |

Erwerbsnebenkosten und Steuern

Eine präzise Kalkulation der Nebenkosten ist für die Budgetplanung essenziell. Die Gesamtkosten belaufen sich im Durchschnitt auf 4 % bis 7 % des Kaufpreises.

### Einmalige Kosten - Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı): 4 % des deklarierten Wertes (oftmals zwischen Käufer und Verkäufer geteilt). - Notargebühren: Ca. 1.500–2.500 TL für Übersetzungen und Beglaubigungen. - Maklerprovision: Üblicherweise 2 % bis 3 % zzgl. MwSt. - Rechtsbeistand: Honorare variieren je nach Umfang der Prüfung.

### Laufende Kosten - Grundsteuer: Jährlich ca. 0,1 % bis 0,2 % des Immobilienwertes. - Instandhaltungsrücklage (Aidat): Monatliche Gebühr für die Wohnanlage (ca. 30–100 €). - Erdbebenversicherung (DASK): In der Türkei gesetzlich vorgeschrieben.

Hinweis zur Steuerreform 2026: Die türkischen Finanzbehörden planen für 2026 eine umfassende Neubewertung von Immobilien. Dies könnte zu einer signifikanten Erhöhung der jährlichen Grundsteuer führen.

Aufenthaltsgenehmigung und Staatsbürgerschaft

Der Immobilienerwerb bietet in der Türkei attraktive migrationsrechtliche Vorteile.

### Aufenthaltsgenehmigung (Ikamet) - Mindestwert: 200.000 USD (festgelegt im Oktober 2023). - Bedingung: Die Immobilie muss zu Wohnzwecken dienen. - Einschränkung: Bestimmte Stadtteile in Alanya (z. B. Mahmutlar, Kestel, Kargicak, Avsallar) sind derzeit für den Erstbezug einer Residenz gesperrt.

### Türkische Staatsbürgerschaft Durch ein Investment von mindestens 400.000 USD kann die türkische Staatsbürgerschaft beantragt werden. Die Immobilie darf in diesem Fall für einen Zeitraum von drei Jahren nicht veräußert werden.

Experten-Tipps für Käufer

1. Unabhängiger Rechtsbeistand: Beauftragen Sie einen Anwalt, der nicht vom Verkäufer oder Makler empfohlen wurde, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
2. Zahlungsnachweise: Tätigen Sie alle Zahlungen ausschließlich per Banküberweisung und bewahren Sie die Belege sorgfältig auf.
3. Iskan-Prüfung: Erwerben Sie niemals eine Immobilie ohne die finale Bauabnahme (Iskan), da dies rechtliche und finanzielle Risiken birgt.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Alanya bleibt auch 2025 eine solide Investition, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden. Die Präzision bei der Dokumentation und die Wahl professioneller Partner vor Ort sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen Erwerb. Alanya bietet weiterhin eine hohe Lebensqualität und ein stabiles rechtliches Umfeld für europäische Investoren.