Покупка недвижимости в Аланье иностранцами: Полное руководство 2025

Аланья — один из самых востребованных регионов Турции среди иностранных инвесторов. Благоприятный средиземноморский климат, развитая инфраструктура и понятный процесс оформления сделок делают этот город идеальным для покупки жилья. В данном руководстве мы подробно разберем, как приобрести недвижимость в Аланье в 2025 году, учитывая последние изменения в законодательстве.

Имеют ли право иностранцы покупать жилье в Аланье?

Турция ведет открытую политику в отношении иностранных инвестиций. Граждане большинства стран, включая Россию, Казахстан, Украину и страны ЕС, могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость.

Существующие ограничения:

Запрещенные страны: Граждане Сирии, Армении, Кубы, Нигерии и Северной Кореи не могут владеть недвижимостью в Турции. Лимит по площади: Один иностранец может владеть не более чем 30 гектарами земли по всей стране. Районные квоты: Суммарная площадь земель, принадлежащих иностранцам, не должна превышать 10% от общей площади частной застройки в конкретном районе. Военные зоны: Покупка объектов вблизи военных объектов и стратегических зон запрещена.

Пошаговый процесс покупки в 2025 году

Этап 1: Выбор агентства недвижимости

Первый шаг — выбор лицензированного агентства. Надежный брокер обеспечит юридическую чистоту сделки, проверит объект на наличие обременений и поможет с трансфером средств.

Этап 2: Осмотр и резервация

После выбора объекта заключается предварительный договор и вносится депозит (обычно от €2 000 до €5 000). Это фиксирует цену и снимает объект с продажи на время проведения проверок.

Этап 3: Экспертная оценка (Ekspertiz Raporu)

Для всех сделок с участием иностранцев обязательна официальная оценка объекта лицензированным специалистом.

Важное обновление 2025 года: С 15 января 2025 года для подачи на ВНЖ отдельный отчет об оценке может не требоваться, если рыночная стоимость объекта корректно указана непосредственно в ТАПУ (свидетельстве о праве собственности). Однако для самой регистрации сделки отчет по-прежнему необходим.

Этап 4: Проверка юридической чистоты

Перед оплатой необходимо убедиться, что: На объекте нет ипотечных долгов (Ipotek) или арестов. Здание имеет технический паспорт (Iskan). * Продавец является законным владельцем.

Этап 5: Оформление ТАПУ (Tapu)

Передача прав собственности происходит в Кадастровом управлении (Tapu Dairesi). Здесь покупатель производит финальный расчет, и его имя вносится в государственный реестр. Процесс занимает от нескольких часов до пары дней.

Необходимые документы

| Документ | Примечание | |----------|------------| | Загранпаспорт | Срок действия не менее 6 месяцев | | Нотариальный перевод паспорта | Делается у турецкого нотариуса | | ИНН (Vergi Numarası) | Оформляется в налоговой за 10 минут | | Биометрические фото | 4 шт. (стандарт для документов) | | Справка об обмене валюты (DAB) | Обязательна для покупки иностранцами | | Счет в турецком банке | Для проведения платежей |

Расходы и налоги при покупке

Планируя бюджет, учитывайте дополнительные затраты (обычно 4–7% от стоимости):

1. Налог на передачу собственности (Tapu Harcı): 4% от заявленной стоимости (по закону делится между продавцом и покупателем, на практике часто оплачивается покупателем).
2. НДС (KDV): От 1% до 20% (зависит от типа и площади объекта, часто включен в цену застройщиком).
3. Услуги нотариуса и переводчика: Около 5 000 – 10 000 TL.
4. Оформление техпаспорта и счетчиков: Около €300–€500.
5. Обязательная страховка DASK: Около €50–€100 в год.

Внимание: Налоговое обновление 2026! В 2026 году в Турции планируется масштабная переоценка кадастровой стоимости. Это может привести к значительному росту ежегодного налога на недвижимость для объектов, чья стоимость ранее была сильно занижена в документах.

ВНЖ и Гражданство за инвестиции

### Вид на жительство (ВНЖ) Для получения «права на проживание» по владению недвижимостью в 2025 году установлены следующие правила: Минимальная стоимость: $200 000 (по кадастру). Закрытые районы: Махмутлар, Кестель, Каргыджак и Авсаллар временно закрыты для получения первичного ВНЖ. В этих районах можно купить жилье для отдыха или сдачи в аренду, но не для оформления резидентства.

### Гражданство Турции Порог входа: $400 000. Условие: Объект нельзя продавать в течение 3 лет. Сроки:* Оформление занимает от 4 до 8 месяцев. Гражданство получает инвестор, супруг(а) и дети до 18 лет.

Экспертные советы по безопасности

1. Не платите наличными: Все транзакции должны проходить через банк с указанием назначения платежа.
2. Проверяйте Искан: Отсутствие технического паспорта на здание (Iskan) может создать проблемы при получении кредита или ВНЖ.
3. Справка DAB: Убедитесь, что ваш банк оформил справку об обмене валюты (Döviz Alım Belgesi) на полную сумму сделки до похода в Кадастровое управление.

Резюме

Аланья в 2025 году остается ликвидным рынком с высокой доходностью от аренды (6–8% годовых). Несмотря на ужесточение правил получения ВНЖ, город предлагает одни из лучших условий для жизни и защиты активов в Средиземноморье. Главное — работать с проверенными юристами и четко следовать государственным протоколам оплаты.