Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti et Iskan : trois documents que chaque acheteur doit comparer
Une méthode pratique de comparaison des documents pour les acheteurs qui examinent le titre de propriété, le statut de copropriété et les documents d’occupation d’un bien en Turquie avant le transfert.
Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti et Iskan : trois documents que chaque acheteur doit comparer
Avant de vous engager pour un bien immobilier en Türkiye, comparez ensemble trois documents : le tapu (titre de propriété), le statut de copropriété indiqué et la documentation d’utilisation du bâtiment couramment appelée iskan. Aucun ne doit être considéré comme un substitut aux autres. La question pratique est de savoir si les documents décrivent le même immeuble, le même lot indépendant et le même vendeur ou représentant autorisé.
Pour un acheteur étranger, la Direction générale du registre foncier et du cadastre (TKGM) indique parmi les documents requis pour une vente un rapport d’évaluation immobilière, une pièce d’identité ou un passeport, ainsi que l’assurance obligatoire contre les séismes DASK pour les biens immobiliers de type bâtiment ; des documents de représentation supplémentaires sont nécessaires lorsqu’une personne agit par procuration. Les instructions de TKGM relatives aux documents de vente doivent être vérifiées à nouveau avant la demande, car les exigences et le dossier de transaction doivent correspondre à chaque cas individuel.
Cet article présente une méthode destinée aux acheteurs, et non un conseil juridique. Si les documents sont contradictoires, incomplets ou difficiles à interpréter, suspendez la transaction et obtenez un avis juridique indépendant avant de signer ou de verser une somme non remboursable.
Ce que les trois termes permettent de comparer
Ces termes turcs décrivent différentes parties du dossier immobilier et du statut du bâtiment. Demandez les documents sous-jacents au lieu de vous fier à une mention dans une annonce ou à une traduction informelle.
| Élément | Question de l’acheteur | Éléments à comparer |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Le lot indépendant est-il enregistré sous un statut de copropriété fondé sur une servitude de construction ? | Le numéro du lot, le bloc, la quote-part de terrain et les détails du projet par rapport au titre de propriété et aux documents approuvés fournis pour examen. |
| Kat mulkiyeti | Le lot indépendant est-il enregistré avec un statut de pleine propriété en copropriété ? | Les mêmes identifiants du lot, les informations sur le propriétaire et toute annotation figurant sur le titre de propriété actuel. |
| Iskan | Existe-t-il une documentation d’utilisation du bâtiment pour l’immeuble ou la partie concernée ? | L’adresse, le bloc, le projet et le champ d’application par rapport au bien acquis. |
Les seules mentions ne répondent pas à toutes les questions de vérification préalable. Un acheteur doit vérifier la section indépendante exacte qui sera transférée, sans supposer qu’un document concernant un projet plus large s’applique automatiquement au lot sélectionné.
Une méthode de comparaison concise
1. Commencez par le titre de propriété actuel
Demandez à voir les informations actuelles du titre de propriété pour le lot indépendant proposé. Vérifiez que le bloc, l’étage, le numéro de section indépendante, la quote-part de terrain et le propriétaire enregistré correspondent au bien proposé à la vente. Si un représentant doit signer, demandez également le document d’habilitation pertinent.
Pour les ventes impliquant des parties étrangères, TKGM identifie un passeport ou un document d’identité délivré à l’étranger pour les acheteurs étrangers, ainsi qu’une preuve de représentation lorsque cela s’applique, parmi les documents de vente. La liste actuelle des documents de TKGM indique également qu’un rapport d’évaluation préparé par une institution autorisée par le Conseil des marchés de capitaux est requis pour une vente immobilière impliquant une partie étrangère.
2. Comparez le statut de copropriété avec le lot que vous achetez
Lisez le statut indiqué dans les documents de titre comme un fait documentaire, et non comme une description commerciale. Comparez les identifiants du lot avec le contrat de vente, le plan d’étage et tout document de projet fourni pour la transaction.
Arrêtez-vous et demandez des explications si le numéro du lot, le nom du bloc, la quote-part de terrain, le nom du propriétaire ou le statut indiqué diffère selon les documents. Une incohérence peut avoir une explication administrative, mais elle doit être résolue par écrit avant le transfert. Un avis juridique indépendant est particulièrement important lorsque le contrat proposé, les documents de titre et la documentation du bâtiment ne renvoient pas au même lot indépendant.
3. Vérifiez la documentation iskan par rapport au bâtiment et au lot
Demandez la documentation d’utilisation du bâtiment et comparez l’adresse du projet, le bloc et le champ d’application indiqué avec les dossiers immobiliers. Ne considérez pas une déclaration informelle selon laquelle un immeuble dispose d’un iskan comme une preuve suffisante pour un lot spécifique.
Si le vendeur ou le promoteur ne peut pas fournir une documentation pouvant être reliée au bien, ne comblez pas cette lacune par des suppositions. Demandez à un avocat indépendant de vous conseiller sur la portée juridique pour la transaction concernée et sur toute vérification supplémentaire nécessaire auprès de la municipalité ou du registre foncier.
4. Préparez le dossier de transfert avant le rendez-vous
Les instructions Web Tapu de TKGM destinées aux acheteurs étrangers décrivent un processus étape par étape pour les personnes physiques étrangères qui acquièrent un bien immobilier via le système Web Tapu. Le guide publié est daté du 16 décembre 2020 ; utilisez-le donc comme référence de procédure et confirmez les étapes actuelles de la demande auprès de l’autorité compétente avant de poursuivre. Consultez les instructions Web Tapu de TKGM pour les acheteurs étrangers.
Le dossier de vente doit être examiné comme un ensemble unique. Les exigences publiées par TKGM comprennent une pièce d’identité, un rapport d’évaluation pour une vente impliquant une partie étrangère, l’assurance DASK pour les biens immobiliers de type bâtiment et la valeur fiscale du bien ; l’autorité indique également que les frais de titre sont perçus séparément auprès de l’acheteur et du vendeur à hauteur de 20 pour mille de la valeur de vente déclarée, laquelle ne peut être inférieure à la valeur déclarée du bien immobilier. Les instructions de vente de TKGM ont été consultées pour cet article le 4 août 2026.
Quand s’arrêter plutôt que poursuivre
Suspendez le processus et demandez un avis juridique indépendant si l’une des conditions suivantes s’applique :
- Les informations sur le vendeur, le représentant ou le lot ne correspondent pas aux documents.
- Le dossier kat irtifaki ou kat mulkiyeti ne peut pas être relié clairement au lot indépendant indiqué dans le contrat.
- La documentation iskan est absente, concerne un bloc ou une adresse différente, ou son champ d’application n’est pas clair.
- Un paiement proposé est demandé avant que les différences entre les documents soient expliquées par écrit.
- Une affirmation concernant le séjour, la citoyenneté, le traitement fiscal ou la valeur future est utilisée pour écarter un problème documentaire non résolu.
Il s’agit de conditions d’arrêt, et non de conclusions automatiques au sujet du bien. La bonne réponse consiste à obtenir une explication vérifiée pour le bien concerné et, si nécessaire, un avis d’un professionnel du droit mandaté de manière indépendante.
Utilisez la liste de contrôle avant de choisir un bien
Lorsque vous comparez des options dans le catalogue immobilier d’Alanya, conservez une liste de contrôle documentaire distincte pour chaque lot présélectionné. Cela facilite la vérification de la concordance entre les informations du titre, le statut de copropriété et la documentation d’utilisation du bâtiment avant l’étape du transfert.
Si vous souhaitez obtenir une liste de contrôle documentaire et une consultation pour définir votre prochaine étape vérifiée, contactez Alanya Eiendom en indiquant la référence du bien et les documents déjà disponibles. Les conseils juridiques et la représentation doivent faire l’objet d’un mandat distinct lorsque votre dossier nécessite une évaluation juridique.
