Kat Irtifaki、Kat Mulkiyeti 与 Iskan：每位买家都应核对的三份记录

Kat Irtifaki、Kat Mulkiyeti 与 Iskan：每位买家都应核对的三份记录

在决定购买Türkiye的房产前，应将三份记录一并比对：tapu（产权证）、所载明的公寓产权状态，以及通常称为 iskan 的建筑使用文件。任何一份都不应被视为其他文件的替代品。实际需要确认的是，这些文件是否描述同一栋建筑、同一独立单元，以及同一卖方或获授权代表。

对于外国买家，土地登记与地籍总局（TKGM）将房产估值报告、身份证明或护照，以及建筑类房地产的 DASK 强制地震保险列为出售所需文件；如由代理人代为办理，还需要额外的授权代表文件。申请前应再次查阅 TKGM 的出售文件指引，因为要求及交易记录必须与个案相符。

本文提供买家操作流程，不构成法律建议。如记录相互矛盾、不完整或难以解读，请暂停交易，并在签约或支付不可退还款项前取得独立法律意见。

这三个术语有助于您比对什么

这些土耳其术语描述房产记录和建筑状态的不同部分。请索取基础文件，而不要依赖房源标签或非正式翻译。

仅凭这些标签无法回答所有尽职调查问题。买家应核实将被转让的确切独立部分，而不应假定涵盖较大项目的文件必然适用于所选单元。

简明比对流程

1. 从现行产权记录开始

要求查看拟购独立单元的现行产权证信息。核对其楼栋、楼层、独立部分编号、土地份额及登记业主是否与待售房产一致。若由代表签署，也应索取相关授权文件。

对于涉及外国当事人的出售，TKGM 将外国买家的护照或外国签发的身份证件，以及适用情况下的代表授权证明，列为出售文件的一部分。TKGM 的现行文件清单还说明，在涉及外国当事人的房产出售中，必须提交由资本市场委员会授权机构编制的估值报告。

2. 将公寓产权状态与所购单元进行比对

应将产权材料中显示的状态作为文件事实阅读，而非营销描述。将其单元识别信息与买卖合同、平面图及为该交易提供的任何项目文件进行比对。

如文件之间的单元编号、楼栋名称、土地份额、业主姓名或所载状态不一致，请暂停并要求说明。差异可能存在行政上的解释，但应在过户前以书面方式解决。若拟议合同、产权材料和建筑文件未指向同一独立单元，获得独立法律意见尤为重要。

3. 根据建筑和单元核查 iskan 文件

索取建筑使用文件，并将项目地址、楼栋及所载适用范围与房产记录进行比对。不要将“建筑有 iskan”的非正式说法视为某一特定单元的充分证据。

如卖方或开发商无法提供可与房产对应的文件，请不要用假设填补这一空白。请独立律师就该特定交易的法律意义，以及是否需要进一步进行市政或土地登记核查提供意见。

4. 在预约前准备过户文件

TKGM 面向外国买家的 Web Tapu 指引说明了外国自然人通过 Web Tapu 系统取得房地产的分步流程。已发布指引的日期为2020年12月16日，因此应将其作为流程参考，并在继续办理前向相关主管机关确认现行申请步骤。阅读 TKGM 面向外国买家的 Web Tapu 指引。

应将出售文件作为一个整体审查。TKGM 公布的要求包括身份证明、涉及外国当事人出售时的估值报告、建筑类房地产的 DASK，以及房产的税务价值；该机关还说明，产权费用由买卖双方分别按申报成交价的千分之二十收取，且申报价不得低于房地产申报价值。本文于2026年8月4日查阅了 TKGM 的出售指引。

应停止推进而非继续交易的情形

如出现下列任一情况，请暂停流程并寻求独立法律意见：

• 卖方、代表或单元详情与文件不一致。
• Kat irtifaki 或 Kat mulkiyeti 记录无法清楚关联至合同中的独立单元。
• 缺少 iskan 文件，其对应不同楼栋或地址，或其适用范围不明确。
• 在文件差异得到书面说明前，已要求支付拟议款项。
• 有人以居留、入籍、税务处理或未来价值的说法，试图忽略尚未解决的文件问题。

这些属于停止条件，并不自动意味着该房产存在结论性问题。正确的处理方式是取得针对该特定房产的经核实说明，并在必要时征求由您独立聘请的法律专业人士的意见。

在选择房产前使用这份清单

在比较 Alanya 房产库存中的选项时，请为每个入围单元保留一份独立的文件清单。这样可在进入过户阶段前，更容易确认产权信息、公寓产权状态和建筑使用文件是否能够相互对应。

如您需要文件清单及咨询，以梳理下一个经核实的步骤，请携带房产参考编号及现有文件联系 Alanya Eiendom。如您的个案需要法律评估，法律意见和代理服务应通过单独委托安排。