Alanya'da Gayrimenkul Sahibi Olan Yabancılar İçin 2025 Vergi Rehberi
Alanya'nın güneşli sahillerinde bir ev sahibi olmak veya yatırım yapmak istiyorsanız, aklınıza gelen ilk sorulardan biri şudur: Türkiye'de bir yabancı olarak ne kadar vergi ödeyeceğim? Bu rehber, satın alma aşamasından kira gelirine, satış sürecinden vergi avantajlarına kadar tüm süreci 2025 güncel verileriyle, bir dost tavsiyesi sıcaklığında ancak profesyonel bir titizlikle açıklıyor.
Bu yazı bir 2025 rehberidir. Türkiye'de vergi dilimleri ve istisna tutarları her yıl güncellenir. Bu nedenle işlem yapmadan önce güncel rakamları teyit etmek, yatırımınızın güvenliği (güven) açısından büyük önem taşır.
Rehberimizde şu başlıkları inceleyeceğiz:
- Satın alma aşamasındaki vergiler ve harçlar
- Yıllık emlak vergisi süreci
- Kira geliri vergisi ve beyanname dönemi
- Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi
- Yabancı alıcılar için KDV muafiyeti avantajı
1) Satın Alma Aşamasında Ödenen Vergiler
Tapu Harcı (Tapu Transfer Ücreti)
Türkiye'de mülk sahibi olmanın en temel maliyeti tapu harcıdır. Resmi tarifeye göre, beyan edilen satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem de satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç tahsil edilir. Yani toplamda yüzde 4'lük bir tapu harcı maliyeti söz konusudur.
Ancak Alanya emlak piyasasında yaygın bir uygulama olarak, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, özellikle yabancıya satışlarda yüzde 4'lük harcın tamamı genellikle alıcı tarafından ödenir. Bu durum, bütçe planlaması yaparken mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.
- Taşınmaz bedeli: 100.000 EUR
- Toplam tapu harcı (Alıcı ödüyorsa): Yaklaşık 4.000 EUR
Gayrimenkul Alımlarında KDV (Katma Değer Vergisi)
Türkiye'de gayrimenkul teslimlerinde KDV oranı yüzde 1 ile yüzde 20 arasında değişmektedir; genel oran ise yüzde 20'dir. Projenin türü, konumu ve ruhsat tarihine göre bu oran değişebileceği için, her ilan özelinde KDV durumunu sormak en sağlıklı yöntemdir.
Yabancı yatırımcılar için en büyük fırsat, belirli şartları taşıyan ilk konut veya iş yeri alımlarında sunulan KDV muafiyetidir. Bu muafiyetten yararlanmak, yatırım maliyetinizi ciddi oranda düşürebilir.
2) Alanya'da Yıllık Emlak Vergisi
Türkiye'de yıllık emlak vergisi oranları, birçok Avrupa ülkesine kıyasla oldukça makuldür. Gelir İdaresi Başkanlığı verilerine göre standart oranlar şöyledir:
- Konutlar: Binde 1
- İş Yerleri: Binde 2
Ancak Alanya, Antalya Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer aldığı için bu oranlar iki katı olarak uygulanır:
- Konutlar: Binde 2
- İş Yerleri: Binde 4
Pratik Örnek: 100.000 EUR değerindeki bir konut için yıllık emlak vergisi, belediyenin belirlediği rayiç değerlere bağlı olarak genellikle 100 EUR ile 200 EUR arasında değişmektedir. Bu düşük maliyet, Alanya'yı uzun vadeli mülk sahipliği için cazip kılmaktadır.
3) Yabancı Mülk Sahipleri İçin Kira Geliri Vergisi
Alanya'daki evinizi kiraya veriyorsanız, elde ettiğiniz gelir Türkiye'de vergiye tabidir. Türkiye'de yerleşik olmayan (dar mükellef) kişiler, sadece Türkiye'de elde ettikleri gelirler üzerinden vergilendirilirler.
Beyanname Dönemi ve Hazır Beyan Sistemi
Türkiye'de kira gelirleri için Hazır Beyan sistemi kullanılır. 2025 yılında elde edilen kira gelirleri için beyanname verme dönemi 1 - 31 Mart 2026 tarihleri arasıdır. Bu tarihleri kaçırmamak, ceza ödememek adına kritiktir.
2025 Yılı Konut Kira Geliri İstisnası
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanan verilere göre, 2025 yılı için konut kira geliri istisna tutarı 47.000 TL'dir. Eğer yıllık kira geliriniz bu tutarın altındaysa, konut kirası için beyanname vermenize gerek yoktur.
2025 Gelir Vergisi Dilimleri
Kira gelirleri artan oranlı (progresif) bir vergi sistemine tabidir. 2025 yılı için temel dilimler şöyledir:
- 158.000 TL'ye kadar: %15
- 330.000 TL'ye kadar: %20
- 800.000 TL'ye kadar: %27
- 4.300.000 TL'ye kadar: %35
- 4.300.000 TL üzeri: %40
4) Satış Sırasında Değer Artış Kazancı Vergisi
Bireysel mülk sahipleri için en önemli kural 5 yıllık elde tutma süresidir. Eğer mülkünüzü satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsanız, elde ettiğiniz kazanç "değer artış kazancı vergisi" kapsamı dışında kalır (istisnalar saklıdır).
5 Yıldan Önce Satış Yapılırsa
Mülkünüzü 5 yıl dolmadan satarsanız, alış ve satış fiyatı arasındaki fark vergilendirilir. Ancak burada yatırımcıyı koruyan bir sistem mevcuttur: Yİ-ÜFE endekslemesi. Enflasyon oranına göre mülkün alış maliyeti güncellenir, böylece sadece reel kazanç üzerinden vergi ödenmesi hedeflenir. Bu hesaplama karmaşık olabileceği için satış öncesi bir mali müşavirden destek almanız önerilir.
5) Yabancılar İçin KDV Muafiyetinden Nasıl Yararlanılır?
KDV muafiyeti büyük bir avantajdır ancak dosyanın en baştan doğru kurgulanması gerekir. Temel şartlar şunlardır:
- İlk Teslim Şartı: Konutun veya iş yerinin inşaat firmasından (ilk el) alınması gerekir. İkinci el satışlarda bu muafiyet uygulanmaz.
- Dövizle Ödeme: Satış bedelinin en az yüzde 50'sinin fatura tarihinden önce, kalan kısmın ise en geç 1 yıl içinde yurt dışından döviz olarak getirilmesi ve banka kanalıyla ödenmesi şarttır. Banka dekontları en önemli kanıttır.
- 3 Yıl Elde Tutma Şartı: Tapu tescil tarihinden itibaren mülkün 3 yıl boyunca satılmaması gerekir. Erken satış durumunda muaf tutulan KDV, faiziyle birlikte geri istenir.
6) Yatırımcılar İçin Stratejik Tavsiyeler
Alanya'da güvenli ve karlı bir yatırım için vergi planlamasını satın alma öncesinde yapmalısınız:
- Kapora öncesi: Tapu harcı paylaşımını ve KDV muafiyeti uygunluğunu netleştirin.
- Ödeme aşamasında: Tüm transferleri banka üzerinden yapın ve SWIFT mesajlarını saklayın.
- Mülkiyet sürecinde: Kira kontratlarını ve gider belgelerini düzenli bir dosyada tutun.
- Satış öncesi: 5 yıl kuralını ve endeksleme avantajını kontrol edin.
Sonuç
Alanya, düşük yıllık emlak vergileri ve yabancı yatırımcıya sunulan KDV teşvikleri ile hala oldukça cazip bir limandır. Ancak her ülkenin olduğu gibi Türkiye'nin de kendine has bürokratik ve mali kuralları vardır. Yatırımınızın kalitesini korumak ve huzurla evinizin tadını çıkarmak için tapu süreçlerinde ve vergi beyanlarında profesyonel rehberlik almayı ihmal etmeyin.
