Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti и Iskan: три документа, которые должен сопоставить каждый покупатель
Практический порядок сопоставления документов для покупателей, проверяющих запись о праве собственности на турецкую недвижимость, статус кондоминиума и документы о вводе в эксплуатацию перед переходом права.
Прежде чем принимать обязательства по покупке недвижимости в Türkiye, сопоставьте три документа: tapu (свидетельство о праве собственности), указанный статус кондоминиума и документацию о вводе здания в эксплуатацию, обычно называемую iskan. Ни один из них не следует считать заменой другим. Практический вопрос заключается в том, описывают ли документы одно и то же здание, одно и то же самостоятельное помещение и одного и того же продавца или уполномоченного представителя.
Для иностранного покупателя Главное управление земельного кадастра и регистрации недвижимости (TKGM) указывает среди документов, необходимых для сделки, паспорт или документ, удостоверяющий личность, а при участии представителя — подтверждение его полномочий среди пунктов, которые следует проверить для конкретной сделки. Руководство TKGM по документам для продажи следует повторно проверить перед подачей заявления, поскольку требования и документы по сделке должны соответствовать конкретному случаю.
Эта статья представляет собой порядок действий для покупателя, а не юридическую консультацию. Если документы противоречат друг другу, неполны или сложны для толкования, приостановите сделку и получите независимую юридическую консультацию до подписания документов или внесения невозвратной суммы.
Что позволяют сопоставить эти три термина
Эти турецкие термины описывают разные части записи о недвижимости и статуса здания. Запрашивайте исходные документы, а не полагайтесь на обозначение в объявлении или неофициальный перевод.
| Пункт | Вопрос покупателя | Что сопоставить |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Зарегистрировано ли самостоятельное помещение в статусе кондоминиума на этапе строительного сервитута? | Номер помещения, блок, долю в земельном участке и сведения о проекте со свидетельством о праве собственности и утверждёнными документами, предоставленными для проверки. |
| Kat mulkiyeti | Зарегистрировано ли самостоятельное помещение со статусом полной собственности в кондоминиуме? | Те же идентификаторы помещения, сведения о собственнике и любые отметки в действующей записи о праве собственности. |
| Iskan | Имеется ли документация о вводе в эксплуатацию здания или его соответствующей части? | Адрес, блок, проект и объём действия документации с приобретаемой недвижимостью. |
Одни лишь обозначения не отвечают на все вопросы комплексной проверки. Покупатель должен проверить конкретное самостоятельное помещение, право на которое передаётся, а не предполагать, что документ по более крупному проекту автоматически относится к выбранному помещению.
Краткий порядок сопоставления
1. Начните с действующей записи о праве собственности
Попросите показать актуальные сведения свидетельства о праве собственности на предлагаемое самостоятельное помещение. Проверьте, соответствуют ли его блок, этаж, номер самостоятельного помещения, доля в земельном участке и зарегистрированный собственник предлагаемому к продаже объекту. Если документы будет подписывать представитель, также запросите соответствующий документ, подтверждающий полномочия.
Для этого помещения сопоставьте действующую запись о праве собственности и подтверждение полномочий продавца или представителя с конкретным переходом права. До записи на приём попросите соответствующее Tapu Müdürlüğü (орган регистрации прав) подтвердить дополнительные документы, которые могут потребоваться этому покупателю и для этой сделки.
2. Сопоставьте статус кондоминиума с приобретаемым помещением
Рассматривайте статус, указанный в документах о праве собственности, как документально установленный факт, а не как маркетинговое описание. Сопоставьте идентификаторы помещения с договором купли-продажи, поэтажным планом и любыми документами по проекту, предоставленными для сделки.
Остановитесь и запросите разъяснение, если номер помещения, название блока, доля в земельном участке, имя собственника или указанный статус различаются в документах. У такого несоответствия может быть административное объяснение, однако оно должно быть устранено письменно до перехода права. Независимая юридическая консультация особенно важна, если предлагаемый договор, документы о праве собственности и документация по зданию не указывают на одно и то же самостоятельное помещение.
3. Проверьте документацию iskan по зданию и помещению
Запросите документацию о вводе здания в эксплуатацию и сопоставьте адрес проекта, блок и указанный объём действия с документами на недвижимость. Не считайте неофициальное утверждение о наличии iskan в здании достаточным доказательством для конкретного помещения.
Если продавец или застройщик не может предоставить документацию, которую можно сопоставить с объектом, не заполняйте этот пробел предположениями. Попросите независимого юриста разъяснить юридическое значение этого обстоятельства для конкретной сделки и необходимость дальнейшей проверки в муниципалитете или земельном кадастре.
4. Подготовьте пакет документов для перехода права до записи на приём
Руководство TKGM по Web Tapu для иностранных покупателей описывает пошаговый процесс приобретения недвижимости иностранными физическими лицами через систему Web Tapu. Опубликованное руководство датировано 16 декабря 2020 года, поэтому используйте его как справочник по процессу и подтвердите актуальные этапы подачи заявления в соответствующем органе до продолжения. Ознакомьтесь с руководством TKGM по Web Tapu для иностранных покупателей.
До записи на приём попросите соответствующее Tapu Müdürlüğü (орган регистрации прав) подтвердить актуальный перечень документов для этого покупателя, помещения, продавца или представителя и данного перехода права. Не воспринимайте эту статью как универсальный список: необходимые документы могут зависеть от конкретной сделки. Официальное разъяснение GIB о сборах за регистрацию права указывает, что с покупателя и продавца отдельно взимается по 20 промилле (2%) от заявленной фактической стоимости перехода права, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта. Вопрос о том, кто несёт этот расход по договору, является отдельным.
Когда следует остановиться, а не продолжать
Приостановите процесс и получите независимую юридическую консультацию, если применимо хотя бы одно из следующих условий:
- Данные продавца, представителя или помещения не соответствуют документам.
- Запись Kat irtifaki или Kat mulkiyeti нельзя однозначно связать с самостоятельным помещением в договоре.
- Документация iskan отсутствует, относится к другому блоку или адресу либо её объём действия неясен.
- Предлагается внести платёж до того, как различия в документах будут объяснены письменно.
- Утверждение о виде на жительство, гражданстве, налогообложении или будущей стоимости используется для игнорирования неурегулированной проблемы в документах.
Это условия для остановки процесса, а не автоматические выводы о недвижимости. Правильной реакцией является подтверждённое объяснение по конкретному объекту и, при необходимости, консультация независимо привлечённого юридического специалиста.
Используйте чек-лист до выбора недвижимости
Сопоставляя варианты из каталога недвижимости Аланьи, ведите отдельный чек-лист документов для каждого отобранного помещения. Это упрощает проверку того, можно ли сопоставить сведения о праве собственности, статус кондоминиума и документацию о вводе здания в эксплуатацию до этапа перехода права.
Если вам нужен чек-лист документов и консультация для определения вашего следующего подтверждённого шага, свяжитесь с Alanya Eiendom, указав номер объекта и уже имеющиеся документы. Юридическая консультация и представительство должны оформляться отдельным соглашением, если вашему делу требуется юридическая оценка.
