Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti und Iskan: Drei Einträge, die jeder Käufer vergleichen sollte
Ein praktischer Ablauf zum Dokumentenvergleich für Käufer, die vor der Übertragung einer türkischen Immobilie den Grundbucheintrag, den Wohnungseigentumsstatus und die Nutzungsunterlagen prüfen.
Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti und Iskan: Drei Einträge, die jeder Käufer vergleichen sollte
Bevor Sie sich für eine Immobilie in Türkiye entscheiden, vergleichen Sie drei Unterlagen miteinander: den tapu (Grundbuch- bzw. Eigentumsnachweis), den angegebenen Wohnungseigentumsstatus und die Gebäudenutzungsunterlagen, die üblicherweise iskan (Nutzungsgenehmigung) genannt werden. Keine dieser Unterlagen sollte als Ersatz für eine andere betrachtet werden. Die praktische Frage lautet, ob die Dokumente dasselbe Gebäude, dieselbe selbstständige Einheit und denselben Verkäufer oder bevollmächtigten Vertreter beschreiben.
Für ausländische Käufer führt die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) einen Immobilienbewertungsbericht, einen Ausweis oder Reisepass sowie die verpflichtende Erdbebenversicherung DASK für bebaute Immobilien unter den für einen Verkauf erforderlichen Unterlagen auf; wenn jemand per Vollmacht handelt, sind zusätzliche Vertretungsdokumente erforderlich. Die Hinweise der TKGM zu Verkaufsunterlagen sollten vor der Antragstellung erneut geprüft werden, da die Anforderungen und die Transaktionsunterlagen zum jeweiligen Einzelfall passen müssen.
Dieser Artikel beschreibt einen Ablauf für Käufer und stellt keine Rechtsberatung dar. Wenn Unterlagen widersprüchlich, unvollständig oder schwer auszulegen sind, unterbrechen Sie die Transaktion und holen Sie vor einer Unterschrift oder einer nicht erstattungsfähigen Zahlung unabhängigen Rechtsrat ein.
Was Sie mit den drei Begriffen vergleichen können
Diese türkischen Begriffe beschreiben unterschiedliche Teile der Immobilienunterlagen und des Gebäudestatus. Fordern Sie die zugrunde liegenden Dokumente an, statt sich auf eine Objektbezeichnung oder eine informelle Übersetzung zu verlassen.
| Punkt | Frage des Käufers | Was zu vergleichen ist |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Ist die selbstständige Einheit unter einem Wohnungseigentumsstatus mit Bau-Dienstbarkeit eingetragen? | Einheitsnummer, Block, Grundstücksanteil und Projektdetails mit dem Grundbucheintrag und den zur Prüfung vorgelegten genehmigten Unterlagen. |
| Kat mulkiyeti | Ist die selbstständige Einheit mit vollständigem Wohnungseigentumsstatus eingetragen? | Dieselben Kennzeichen der Einheit, Eigentümerangaben und etwaige Vermerke im aktuellen Grundbucheintrag. |
| Iskan | Liegen Gebäudenutzungsunterlagen für das Gebäude oder den betreffenden Teil davon vor? | Adresse, Block, Projekt und Geltungsbereich mit der zu kaufenden Immobilie. |
Die Bezeichnungen allein beantworten nicht jede Frage der Due Diligence. Käufer sollten die konkret zu übertragende selbstständige Einheit prüfen und nicht davon ausgehen, dass ein Dokument für ein größeres Projekt automatisch für die ausgewählte Einheit gilt.
Ein kompakter Ablauf zum Vergleich
1. Beginnen Sie mit dem aktuellen Grundbucheintrag
Bitten Sie darum, die aktuellen Eigentumsnachweise für die vorgeschlagene selbstständige Einheit einzusehen. Prüfen Sie, ob Block, Etage, Nummer der selbstständigen Einheit, Grundstücksanteil und eingetragener Eigentümer mit der zum Verkauf angebotenen Immobilie übereinstimmen. Wenn ein Vertreter unterschreiben wird, fordern Sie auch das entsprechende Vollmachtsdokument an.
Bei Verkäufen mit ausländischen Parteien nennt die TKGM für ausländische Käufer einen Reisepass oder ein im Ausland ausgestelltes Identitätsdokument sowie gegebenenfalls einen Vertretungsnachweis als Teil der Verkaufsunterlagen. Die aktuelle Dokumentenliste der TKGM weist außerdem darauf hin, dass bei einem Immobilienverkauf mit ausländischen Parteien ein Bewertungsbericht erforderlich ist, der von einer durch die Kapitalmarktbehörde autorisierten Institution erstellt wurde.
2. Vergleichen Sie den Wohnungseigentumsstatus mit der Einheit, die Sie kaufen
Lesen Sie den in den Eigentumsunterlagen aufgeführten Status als dokumentierte Tatsache, nicht als Marketingbeschreibung. Vergleichen Sie die Kennzeichen der Einheit mit dem Kaufvertrag, dem Grundriss und allen für die Transaktion bereitgestellten Projektunterlagen.
Halten Sie an und bitten Sie um Klärung, wenn Einheitsnummer, Blockbezeichnung, Grundstücksanteil, Eigentümername oder angegebener Status zwischen den Dokumenten abweichen. Eine Abweichung kann eine verwaltungsrechtliche Erklärung haben, sie sollte jedoch vor der Übertragung schriftlich geklärt werden. Unabhängige Rechtsberatung ist besonders wichtig, wenn der vorgeschlagene Vertrag, die Eigentumsunterlagen und die Gebäudedokumentation nicht auf dieselbe selbstständige Einheit verweisen.
3. Prüfen Sie die Iskan-Unterlagen anhand von Gebäude und Einheit
Fordern Sie die Gebäudenutzungsunterlagen an und vergleichen Sie Projektadresse, Block und angegebenen Geltungsbereich mit den Immobilienunterlagen. Betrachten Sie eine informelle Aussage, dass ein Gebäude über Iskan verfügt, nicht als ausreichenden Nachweis für eine bestimmte Einheit.
Wenn Verkäufer oder Bauträger keine Unterlagen vorlegen können, die der Immobilie eindeutig zugeordnet werden können, ersetzen Sie diese Lücke nicht durch Annahmen. Bitten Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt um Beratung zur rechtlichen Bedeutung für die konkrete Transaktion und zu weiteren erforderlichen Prüfungen bei Gemeinde oder Grundbuchamt.
4. Bereiten Sie die Übertragungsunterlagen vor dem Termin vor
Die Web-Tapu-Hinweise der TKGM für ausländische Käufer beschreiben einen schrittweisen Ablauf für ausländische natürliche Personen, die über das Web-Tapu-System Immobilien erwerben. Der veröffentlichte Leitfaden ist auf den 16. Dezember 2020 datiert. Nutzen Sie ihn daher als Prozessreferenz und bestätigen Sie vor dem weiteren Vorgehen die aktuellen Antragsschritte bei der zuständigen Behörde. Lesen Sie die Web-Tapu-Hinweise der TKGM für ausländische Käufer.
Die Verkaufsunterlagen sollten als ein zusammenhängendes Paket geprüft werden. Zu den veröffentlichten Anforderungen der TKGM gehören Identitätsnachweise, ein Bewertungsbericht für einen Verkauf mit ausländischen Parteien, DASK für bebaute Immobilien und der Steuerwert der Immobilie; die Behörde erklärt außerdem, dass Grundbuchgebühren vom Käufer und Verkäufer jeweils getrennt in Höhe von 20 Promille des erklärten Verkaufspreises erhoben werden, der nicht unter dem Immobilienerklärungswert liegen darf. Die Verkaufshinweise der TKGM wurden für diesen Artikel am 4. August 2026 geprüft.
Wann Sie besser anhalten als fortfahren sollten
Unterbrechen Sie den Prozess und holen Sie unabhängigen Rechtsrat ein, wenn eine dieser Bedingungen zutrifft:
- Verkäufer, Vertreter oder Angaben zur Einheit stimmen nicht mit den Dokumenten überein.
- Der Eintrag zu Kat irtifaki oder Kat mulkiyeti lässt sich nicht eindeutig mit der im Vertrag genannten selbstständigen Einheit verbinden.
- Die Iskan-Unterlagen fehlen, betreffen einen anderen Block oder eine andere Adresse oder ihr Geltungsbereich ist unklar.
- Eine vorgeschlagene Zahlung wird verlangt, bevor die Unterschiede zwischen den Dokumenten schriftlich erläutert wurden.
- Eine Aussage zu Aufenthalt, Staatsbürgerschaft, steuerlicher Behandlung oder künftigem Wert wird genutzt, um ein ungelöstes Dokumentenproblem zu übergehen.
Dies sind Gründe zum Anhalten, keine automatischen Schlussfolgerungen über die Immobilie. Die richtige Reaktion ist eine überprüfte Erklärung für die konkrete Immobilie und, falls erforderlich, Beratung durch einen unabhängig beauftragten Rechtsanwalt.
Nutzen Sie die Checkliste vor der Immobilienauswahl
Wenn Sie Optionen aus dem Immobilienbestand in Alanya vergleichen, führen Sie für jede in die engere Auswahl gekommene Einheit eine separate Dokumentencheckliste. So lässt sich leichter erkennen, ob Eigentumsangaben, Wohnungseigentumsstatus und Gebäudenutzungsunterlagen vor der Übertragungsphase einander zugeordnet werden können.
Wenn Sie eine Dokumentencheckliste und eine Beratung zur Planung Ihres nächsten überprüften Schritts wünschen, kontaktieren Sie Alanya Eiendom mit der Immobilienreferenz und den bereits verfügbaren Unterlagen. Rechtsberatung und Vertretung sollten im Rahmen eines separaten Mandats vereinbart werden, wenn Ihr Fall eine rechtliche Beurteilung erfordert.
