Immobiliensteuer in Alanya für Ausländer: Praxisleitfaden 2025
Wer den Kauf einer Immobilie oder einer Investitionswohnung in Alanya plant, stellt meist zuerst eine grundlegende Frage: Wie hoch sind die steuerlichen Abgaben in der Türkei für ausländische Käufer? Dieser Leitfaden erläutert die wichtigsten Steuerpositionen – vom Kauf über die Mieterträge bis hin zum Wiederverkauf – mit Fokus auf die Bedürfnisse ausländischer Eigentümer.
Dies ist ein Leitfaden für das Jahr 2025. Da Steuerfreibeträge und Grenzwerte regelmäßig aktualisiert werden, bleibt die Grundstruktur zwar stabil, einzelne Beträge ändern sich jedoch jährlich. Prüfen Sie stets die aktuellen Schwellenwerte vor einer Steuererklärung.
- Steuern beim Immobilienkauf
- Jährliche Grundsteuer
- Einkommensteuer auf Mieterträge
- Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf
- Regeln zur Mehrwertsteuerbefreiung für Ausländer
1) Steuern in der Erwerbsphase
Grunderwerbsteuer (Tapu-Übertragungsgebühr)
Die Gebühr für die Eigentumsübertragung ist einer der Hauptposten der Nebenkosten in der Türkei. Gemäß dem offiziellen Gebührentarif werden sowohl die Verkäufer- als auch die Käuferseite mit jeweils 20 Promille (2 %) des deklarierten Wertes belastet. Dies ergibt eine Gesamtsumme von 4 Prozent für die Eigentumsübertragung.
In der Praxis wird die rechtliche Aufteilung am Markt oft anders gehandhabt. Bei vielen Wohnimmobilientransaktionen, insbesondere bei Verkäufen an Ausländer, übernimmt der Käufer die vollen 4 Prozent, sofern vorab nichts anderes vereinbart wurde. Klären Sie diesen Punkt unbedingt vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr.
- Immobilienpreis: 100.000 EUR
- Grunderwerbsteuer (wenn Käufer alles zahlt): ca. 4.000 EUR
Mehrwertsteuer (KDV) beim Immobilienkauf
In der Türkei gelten Mehrwertsteuersätze von 1 Prozent bis 20 Prozent, wobei der Regelsatz 20 Prozent beträgt. Die MwSt. bei Immobilien kann je nach Art der Immobilie und Projektklassifizierung variieren. Sie sollte daher für jedes Angebot individuell geprüft werden.
Für ausländische Käufer besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Mehrwertsteuerbefreiung bei der Erstauslieferung von Wohn- oder Arbeitsstätten. Wenn die Bedingungen erfüllt sind, ist die Ersparnis erheblich.
Beispiel für eine Einheit mit 20 % MwSt.:
- Nettoverkaufspreis: 100.000 EUR
- MwSt. (20 %): 20.000 EUR
- Bei Befreiung entfallen diese Kosten vollständig.
Dies ist einer der wichtigsten Gründe, warum die Steuerplanung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen sollte.
2) Jährliche Grundsteuer in Alanya
Die jährlichen Grundsteuersätze in der Türkei sind im Vergleich zu vielen europäischen Märkten niedrig. Die Steuerverwaltung sieht folgende Sätze vor:
- Wohnimmobilien: 0,1 Prozent
- Gewerbeimmobilien: 0,2 Prozent
In Metropolregionen (Büyükşehir) werden diese Sätze verdoppelt:
- Wohnimmobilien: 0,2 Prozent
- Gewerbeimmobilien: 0,4 Prozent
Da Alanya zur Provinz Antalya gehört, die eine Metropolregion ist, müssen Käufer in Alanya mit den verdoppelten Sätzen kalkulieren.
Beispiel für die jährliche Grundsteuer
Bei einer Wohnimmobilie mit einem steuerlichen Wert von 100.000 EUR liegt die jährliche Grundsteuer oft zwischen 100 EUR und 200 EUR, abhängig vom offiziellen kommunalen Schätzwert. Dies macht Alanya für langfristige Investitionen besonders attraktiv.
3) Einkommensteuer auf Mieterträge für ausländische Eigentümer
Wenn Sie Ihre Immobilie in Alanya vermieten, unterliegen die Mieteinnahmen der türkischen Steuerpflicht. Personen ohne Wohnsitz in der Türkei werden nur mit dem Einkommen besteuert, das innerhalb der Türkei erzielt wurde.
Jährliche Deklaration
Die Türkei nutzt das Online-System Hazır Beyan für persönliche Steuererklärungen. Für im Jahr 2025 erzielte Einkünfte liegt der Erklärungszeitraum zwischen dem 1. und 31. März 2026.
Steuerfreibetrag 2025 für Wohnvermietung
Gemäß den Richtlinien der Steuerverwaltung beträgt der Steuerfreibetrag für Mieteinnahmen aus Wohnraum im Jahr 2025 47.000 TL. Dieser Betrag wird jährlich angepasst.
Einkommensteuertarif 2025 (Progressiv)
Die Einkommensteuer in der Türkei ist progressiv gestaltet. Für 2025 gelten folgende Eckpunkte:
- Bis 158.000 TL: 15 Prozent
- Bis 330.000 TL: 20 Prozent
- Bis 800.000 TL: 27 Prozent
- Bis 4.300.000 TL: 35 Prozent
- Über 4.300.000 TL: 40 Prozent
Der endgültige Steuerbetrag hängt von der progressiven Berechnung, den abzugsfähigen Ausgaben und den Freibeträgen ab.
4) Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf
Die wichtigste Regel für Privatpersonen ist die 5-Jahres-Haltedauer.
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb veräußert werden, sind steuerpflichtig. Ein Verkauf nach Ablauf dieser 5 Jahre ist für Privatpersonen in der Regel von dieser spezifischen Wertzuwachssteuer befreit.
Verkauf vor Ablauf von 5 Jahren
Bei einem Verkauf innerhalb der Frist wird nicht einfach die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis besteuert. Der Anschaffungspreis kann unter bestimmten Bedingungen anhand des YI-UFE-Index (Erzeugerpreisindex) inflationsbereinigt werden. In Zeiten hoher Inflation reduziert dies den steuerpflichtigen Gewinn massiv.
5) Inanspruchnahme der MwSt-Befreiung für Ausländer
Die MwSt-Befreiung ist ein starkes Instrument, erfordert aber eine präzise Dokumentation von Beginn an. Die Kernbedingungen gemäß Artikel 13/1-i des MwSt-Gesetzes sind:
- Erstauslieferung: Die Immobilie muss direkt vom Bauherrn oder Projektentwickler erworben werden. Ein Wiederverkauf von privat ist nicht begünstigt.
- Zahlung in Fremdwährung: Mindestens 50 Prozent des Kaufpreises müssen vor dem Rechnungsdatum in Fremdwährung in die Türkei eingeführt werden. Der Restbetrag muss innerhalb eines Jahres gezahlt werden. Bankbelege und SWIFT-Protokolle sind als Nachweis unerlässlich.
- 3-jährige Haltedauer: Die Immobilie darf innerhalb von 3 Jahren nach der Grundbucheintragung nicht verkauft werden. Bei einem vorzeitigen Verkauf muss die gesparte Steuer nachgezahlt werden.
6) Steuerplanungsstrategie für Investoren
Steuerplanung ist für ausländische Käufer keine bloße Formalität, sondern beeinflusst direkt die Nettorendite. Beachten Sie folgende Schritte:
- Vor der Anzahlung: Klären Sie die Aufteilung der Grunderwerbsteuer und die MwSt-Befreiung.
- Vor der Übertragung: Prüfen Sie alle Zahlungsbelege und stellen Sie sicher, dass eine türkische Steuernummer vorliegt.
- Während des Eigentums: Führen Sie saubere monatliche Aufzeichnungen über Mieteinnahmen und Ausgaben.
- Vor dem Verkauf: Berechnen Sie die potenzielle Kapitalertragsteuer unter Berücksichtigung der Indexierung.
Fazit
Alanya bietet ausländischen Investoren ein steuerlich attraktives Umfeld, insbesondere durch niedrige jährliche Grundsteuern und die Möglichkeit der MwSt-Befreiung. Dennoch steckt der Teufel im Detail. Um die erwartete Rendite abzusichern, sollten Sie die steuerliche Seite zeitgleich mit der Auswahl der Immobilie planen.
