Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti та Iskan: три документи, які має порівняти кожен покупець
Практичний порядок порівняння документів для покупців, які перед переоформленням перевіряють турецький запис про право власності, статус кондомініуму та документацію щодо введення будівлі в експлуатацію.
Перш ніж брати на себе зобов’язання щодо нерухомості в Türkiye, порівняйте разом три документи: tapu (свідоцтво про право власності), зазначений статус кондомініуму та документацію щодо використання будівлі, яку зазвичай називають iskan. Жоден із них не слід вважати заміною іншому. Практичне питання полягає в тому, чи описують документи ту саму будівлю, ту саму окрему секцію та того самого продавця або уповноваженого представника.
Для іноземного покупця Генеральне управління земельного кадастру та реєстрації (TKGM) зазначає документ, що посвідчує особу, або паспорт та, за потреби, підтвердження повноважень представника серед пунктів, які слід перевірити для конкретної операції. Інструкції TKGM щодо документів для продажу слід повторно перевірити перед поданням заяви, оскільки вимоги та дані про операцію мають відповідати конкретному випадку.
Ця стаття є робочим алгоритмом для покупця, а не юридичною консультацією. Якщо документи суперечать один одному, є неповними або їх складно тлумачити, призупиніть операцію та отримайте незалежну юридичну консультацію до підписання договору або сплати суми, що не підлягає поверненню.
Що допомагають порівняти ці три терміни
Ці турецькі терміни описують різні частини запису про нерухомість і статусу будівлі. Попросіть надати первинні документи, а не покладайтеся на позначку в оголошенні чи неофіційний переклад.
| Документ | Питання покупця | Що порівнювати |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Чи зареєстрована окрема секція за статусом кондомініуму з будівельним сервітутом? | Номер секції, блок, частку землі та відомості про проєкт із записом про право власності й затвердженими документами, наданими для перевірки. |
| Kat mulkiyeti | Чи зареєстрована окрема секція зі статусом повної власності в кондомініумі? | Ті самі ідентифікатори секції, дані власника та будь-які примітки в чинному записі про право власності. |
| Iskan | Чи є документація щодо використання будівлі для будинку або його відповідної частини? | Адресу, блок, проєкт і сферу дії у зіставленні з нерухомістю, що купується. |
Самі лише назви не дають відповіді на всі питання належної перевірки. Покупець має перевірити точну окрему секцію, яка переоформлюється, а не припускати, що документ для ширшого проєкту автоматично стосується обраної квартири чи об’єкта.
Стислий порядок порівняння
1. Почніть із чинного запису про право власності
Попросіть показати актуальні відомості зі свідоцтва про право власності на запропоновану окрему секцію. Перевірте, чи збігаються блок, поверх, номер окремої секції, частка землі та зареєстрований власник із нерухомістю, запропонованою до продажу. Якщо підписуватиме представник, також попросіть відповідний документ про повноваження.
Для цієї секції зіставте чинний запис про право власності та підтвердження повноважень продавця або представника з конкретним переоформленням. До призначеної дати попросіть відповідний Tapu Müdürlüğü (орган реєстрації прав) підтвердити додаткові документи, потрібні цьому покупцеві та цій операції.
2. Порівняйте статус кондомініуму з об’єктом, який ви купуєте
Сприймайте статус, зазначений у документах про право власності, як документально зафіксований факт, а не як маркетинговий опис. Порівняйте ідентифікатори секції з договором купівлі-продажу, планом поверху та будь-якими документами проєкту, наданими для операції.
Зупиніться та попросіть пояснення, якщо номер секції, назва блоку, частка землі, ім’я власника або зазначений статус відрізняються в документах. Невідповідність може мати адміністративне пояснення, але її слід усунути письмово до переоформлення. Незалежна юридична консультація особливо важлива, якщо запропонований договір, документи про право власності та документація будівлі не вказують на ту саму окрему секцію.
3. Перевірте документацію iskan щодо будівлі та секції
Попросіть надати документацію щодо використання будівлі та порівняйте адресу проєкту, блок і зазначену сферу дії із записами про нерухомість. Не вважайте неофіційну заяву про те, що будівля має iskan, достатнім доказом для конкретної секції.
Якщо продавець або забудовник не може надати документацію, яку можна зіставити з нерухомістю, не заповнюйте цю прогалину припущеннями. Попросіть незалежного юриста порадити щодо юридичного значення цього для конкретної операції та щодо необхідності додаткової перевірки в муніципалітеті або земельному реєстрі.
4. Підготуйте пакет для переоформлення до призначеної дати
Інструкція TKGM щодо Web Tapu для іноземних покупців описує покроковий процес придбання нерухомості іноземними фізичними особами через систему Web Tapu. Опублікований посібник датований 16 грудня 2020 року, тому використовуйте його як довідник щодо процесу та підтвердьте актуальні кроки подання заяви у відповідному органі перед продовженням. Прочитайте інструкцію TKGM щодо Web Tapu для іноземних покупців.
До призначеної зустрічі попросіть відповідний Tapu Müdürlüğü (орган реєстрації прав) підтвердити чинний перелік документів для цього покупця, секції, продавця або представника та цього переоформлення. Не сприймайте цю статтю як універсальний контрольний список: необхідні документи можуть залежати від конкретної операції. Офіційне пояснення GIB щодо зборів за реєстрацію права зазначає, що з покупця та продавця окремо стягується по 20 проміле (2%) від заявленої фактичної вартості переоформлення, яка не може бути нижчою за податкову вартість нерухомості. Хто за договором несе цей збір, є окремим питанням.
Коли слід зупинитися, а не продовжувати
Призупиніть процес і зверніться за незалежною юридичною консультацією, якщо застосовується будь-яка з таких умов:
- Дані продавця, представника або секції не відповідають документам.
- Запис Kat irtifaki або Kat mulkiyeti неможливо чітко пов’язати з окремою секцією, зазначеною в договорі.
- Документація iskan відсутня, стосується іншого блоку чи адреси або її сфера дії незрозуміла.
- Запропоновано здійснити платіж до того, як відмінності в документах буде письмово пояснено.
- Твердження про проживання, громадянство, податковий режим або майбутню вартість використовується для ігнорування невирішеного питання щодо документів.
Це умови для зупинки, а не автоматичні висновки про нерухомість. Належною відповіддю є перевірене пояснення щодо конкретного об’єкта та, за потреби, порада незалежно залученого юридичного фахівця.
Використовуйте контрольний список до вибору нерухомості
Порівнюючи варіанти з каталогу нерухомості Alanya, ведіть окремий контрольний список документів для кожної відібраної секції. Це полегшує перевірку того, чи можна зіставити відомості про право власності, статус кондомініуму та документацію щодо використання будівлі до етапу переоформлення.
Якщо вам потрібен контрольний список документів і консультація, щоб визначити ваш наступний перевірений крок, зв’яжіться з Alanya Eiendom, зазначивши референс нерухомості та документи, які вже доступні. Юридичну консультацію та представництво слід оформлювати окремим договором, якщо ваша справа потребує юридичної оцінки.
