Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan: Her Alıcının Karşılaştırması Gereken Üç Kayıt
Türkiye'de bir gayrimenkulün devrinden önce tapu kaydını, kat mülkiyeti durumunu ve iskan belgelerini inceleyen alıcılar için pratik belge karşılaştırma süreci.
Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan: Her Alıcının Karşılaştırması Gereken Üç Kayıt
Türkiye'de bir gayrimenkul için taahhütte bulunmadan önce üç kaydı birlikte karşılaştırın: tapu (mülkiyet senedi), belirtilen kat mülkiyeti durumu ve yaygın olarak iskan (yapı kullanma izin belgesi) olarak adlandırılan yapı kullanım belgeleri. Bunların hiçbiri diğerinin yerine geçecek belge olarak değerlendirilmemelidir. Pratik soru, belgelerin aynı binayı, aynı bağımsız bölümü ve aynı satıcıyı veya yetkili temsilciyi tanımlayıp tanımlamadığıdır.
Yabancı bir alıcı için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), satış için gerekli belgeler arasında taşınmaz değerleme raporu, kimlik veya pasaport ve bina türü gayrimenkuller için DASK zorunlu deprem sigortasını sıralar; bir kişinin vekâleten hareket ettiği durumlarda ek temsil belgeleri gerekir. Başvuru öncesinde TKGM'nin satış belgeleri rehberi tekrar kontrol edilmelidir; çünkü gereklilikler ve işlem kaydı her bir özel durumla uyumlu olmalıdır.
Bu makale bir alıcı iş akışıdır, hukuki tavsiye değildir. Kayıtlar çelişkili, eksik veya yorumlaması zorsa, işlem sürecini durdurun ve imza atmadan ya da iade edilmez bir ödeme yapmadan önce bağımsız hukuki görüş alın.
Üç terimin karşılaştırmanıza yardımcı olduğu noktalar
Bu Türkçe terimler, gayrimenkul kaydının ve yapı durumunun farklı bölümlerini açıklar. İlan etiketi veya gayriresmî bir çeviri yerine dayanak belgeleri isteyin.
| Kalem | Alıcının sorusu | Karşılaştırılacak bilgiler |
|---|---|---|
| Kat irtifakı | Bağımsız bölüm, inşaat irtifakına dayalı kat mülkiyeti statüsünde kayıtlı mı? | Bağımsız bölüm numarası, blok, arsa payı ve proje bilgilerini tapu kaydı ile inceleme için sunulan onaylı belgelerle karşılaştırın. |
| Kat mülkiyeti | Bağımsız bölüm tam kat mülkiyeti statüsüyle kayıtlı mı? | Aynı bağımsız bölüm tanımlayıcılarını, malik bilgilerini ve güncel tapu kaydındaki şerhleri karşılaştırın. |
| İskan | Bina veya ilgili bölümü için yapı kullanım belgesi var mı? | Adresi, bloğu, projeyi ve kapsamı satın alınacak gayrimenkulle karşılaştırın. |
Bu etiketler tek başına her durum tespiti sorusunu yanıtlamaz. Alıcı, daha geniş bir proje için düzenlenmiş belgenin seçilen bağımsız bölüme otomatik olarak uygulandığını varsaymak yerine devredilecek kesin bağımsız bölümü doğrulamalıdır.
Kısa karşılaştırma iş akışı
1. Güncel tapu kaydıyla başlayın
Önerilen bağımsız bölüm için güncel tapu bilgilerini görmek isteyin. Blok, kat, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve kayıtlı malikin satışa sunulan gayrimenkulle uyumlu olduğunu kontrol edin. Bir temsilci imza atacaksa ilgili yetki belgesini de talep edin.
Yabancı taraflı satışlarda TKGM, yabancı alıcılar için pasaport veya yabancı makamlarca düzenlenmiş kimlik belgesini ve uygulanabildiği hâllerde temsil kanıtını satış belgelerinin parçası olarak belirtir. TKGM'nin güncel belge listesi, yabancı taraflı gayrimenkul satışında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir kurumca hazırlanmış değerleme raporunun da gerekli olduğunu ifade eder.
2. Kat mülkiyeti durumunu satın aldığınız bağımsız bölümle karşılaştırın
Tapu belgelerinde gösterilen statüyü pazarlama açıklaması olarak değil, belgesel bir gerçek olarak okuyun. Bağımsız bölüm tanımlayıcılarını satış sözleşmesi, kat planı ve işlem için sunulan proje belgeleriyle karşılaştırın.
Bağımsız bölüm numarası, blok adı, arsa payı, malik adı veya belirtilen statü belgeler arasında farklıysa durun ve açıklama isteyin. Uyumsuzluğun idari bir açıklaması olabilir, ancak devirden önce yazılı olarak çözülmelidir. Önerilen sözleşme, tapu belgeleri ve yapı belgeleri aynı bağımsız bölümü göstermiyorsa bağımsız hukuki görüş özellikle önemlidir.
3. İskan belgelerini bina ve bağımsız bölümle karşılaştırın
Yapı kullanım belgelerini isteyin ve proje adresini, bloğu ve belirtilen kapsamı gayrimenkul kayıtlarıyla karşılaştırın. Bir binanın iskanının bulunduğuna dair gayriresmî bir beyanı, belirli bir bağımsız bölüm için yeterli kanıt olarak değerlendirmeyin.
Satıcı veya geliştirici, gayrimenkulle eşleştirilebilecek belgeleri sunamıyorsa boşluğu varsayımlarla doldurmayın. Belirli işlem açısından hukuki önem ve gerekebilecek ek belediye veya tapu müdürlüğü doğrulaması konusunda bağımsız bir avukattan görüş isteyin.
4. Randevudan önce devir dosyasını hazırlayın
TKGM'nin yabancı alıcılara yönelik Web Tapu rehberi, yabancı gerçek kişilerin Web Tapu sistemi üzerinden gayrimenkul edinmesi için adım adım bir süreç açıklar. Yayımlanan rehber 16 Aralık 2020 tarihlidir; bu nedenle onu bir süreç referansı olarak kullanın ve ilerlemeden önce güncel başvuru adımlarını ilgili makamla doğrulayın. Yabancı alıcılar için TKGM Web Tapu rehberini okuyun.
Satış dosyası tek bir bütün olarak incelenmelidir. TKGM'nin yayımlanmış gereklilikleri; kimlik, yabancı taraflı satış için değerleme raporu, bina türü gayrimenkuller için DASK ve taşınmazın emlak vergi değerini içerir. Kurum ayrıca tapu harçlarının, beyan edilen ve emlak beyan değerinden düşük olamayacak satış bedelinin binde 20'si oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edildiğini belirtir. TKGM'nin satış rehberi bu makale için 4 Ağustos 2026 tarihinde incelenmiştir.
Ne zaman ilerlemek yerine durmalısınız
Aşağıdaki koşullardan herhangi biri geçerliyse süreci durdurun ve bağımsız hukuki görüş alın:
- Satıcı, temsilci veya bağımsız bölüm bilgileri belgelerle uyuşmuyorsa.
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı, sözleşmedeki bağımsız bölüme açıkça bağlanamıyorsa.
- İskan belgeleri eksikse, farklı bir blok veya adrese ilişkinse ya da kapsamı belirsizse.
- Belge farklılıkları yazılı olarak açıklanmadan önce bir ödeme talep ediliyorsa.
- İkamet, vatandaşlık, vergi uygulaması veya gelecekteki değerle ilgili bir iddia, çözülmemiş belge sorununu göz ardı etmek için kullanılıyorsa.
Bunlar gayrimenkul hakkında otomatik sonuçlar değil, durma koşullarıdır. Doğru yaklaşım, belirli gayrimenkul için doğrulanmış bir açıklama almak ve gerektiğinde bağımsız olarak görevlendirilmiş bir hukuk uzmanından görüş almaktır.
Gayrimenkul seçmeden önce kontrol listesini kullanın
Alanya gayrimenkul portföyündeki seçenekleri karşılaştırırken, kısa listeye aldığınız her bağımsız bölüm için ayrı bir belge kontrol listesi tutun. Bu, tapu bilgileri, kat mülkiyeti durumu ve yapı kullanım belgelerinin devir aşamasından önce eşleştirilip eşleştirilemeyeceğini görmeyi kolaylaştırır.
Belge kontrol listesi ve doğrulanmış sonraki adımınızı planlamak için bir danışmanlık görüşmesi isterseniz, gayrimenkul referansı ve hâlihazırda mevcut belgelerle Alanya Eiendom ile iletişime geçin. Dosyanızın hukuki değerlendirme gerektirdiği durumlarda hukuki görüş ve temsil, ayrı bir görevlendirme kapsamında düzenlenmelidir.
