Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti och Iskan: Tre register som varje köpare bör jämföra
Ett praktiskt arbetsflöde för dokumentjämförelse för köpare som granskar en turkisk fastighets lagfartsuppgifter, bostadsrättsstatus och dokumentation om byggnadens användning före överlåtelsen.
Innan du förbinder dig till en fastighet i Türkiye bör du jämföra tre register tillsammans: tapu (lagfart), angiven bostadsrättsstatus och dokumentationen om byggnadens användning, vanligen kallad iskan. Inget av dem bör ses som en ersättning för de andra. Den praktiska frågan är om dokumenten beskriver samma byggnad, samma självständiga enhet och samma säljare eller behöriga ombud.
För en utländsk köpare listar Generaldirektoratet för fastighetsregister och kadaster (TKGM) identitetshandling eller pass samt, när det är tillämpligt, bevis på representationsbehörighet bland de punkter som ska bekräftas för den aktuella transaktionen. TKGM:s vägledning om försäljningshandlingar bör kontrolleras igen före ansökan, eftersom kraven och transaktionsuppgifterna måste stämma överens med det enskilda ärendet.
Den här artikeln är ett arbetsflöde för köpare, inte juridisk rådgivning. Om handlingarna strider mot varandra, är ofullständiga eller svåra att tolka bör du pausa transaktionen och inhämta oberoende juridisk rådgivning innan du undertecknar eller betalar ett ej återbetalningsbart belopp.
Vad de tre termerna hjälper dig att jämföra
Dessa turkiska termer beskriver olika delar av fastighetsregistret och byggnadens status. Be om de underliggande handlingarna i stället för att förlita dig på en etikett i en annons eller en informell översättning.
| Post | Köparens fråga | Vad ska jämföras |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Är den självständiga enheten registrerad med en bostadsrättsstatus för byggnadseasement? | Enhetsnummer, block, markandel och projektdetaljer mot lagfartsuppgifterna och godkända handlingar som tillhandahållits för granskning. |
| Kat mulkiyeti | Är den självständiga enheten registrerad med full bostadsrättsstatus? | Samma enhetsidentifierare, ägaruppgifter och eventuella anteckningar i den aktuella lagfartsuppgiften. |
| Iskan | Finns dokumentation om byggnadens användning för byggnaden eller den relevanta delen av den? | Adress, block, projekt och omfattning mot den fastighet som köps. |
Enbart benämningarna besvarar inte alla frågor vid due diligence. En köpare bör verifiera den exakta självständiga enhet som överlåts och inte förutsätta att ett dokument för ett större projekt automatiskt gäller den valda enheten.
Ett kompakt arbetsflöde för jämförelse
1. Börja med den aktuella lagfartsuppgiften
Be att få se den aktuella lagfartsinformationen för den föreslagna självständiga enheten. Kontrollera att block, våning, nummer för den självständiga sektionen, markandel och registrerad ägare stämmer överens med fastigheten som erbjuds till försäljning. Om ett ombud ska underteckna ska du även begära den relevanta behörighetshandlingen.
För den här enheten bör du stämma av den aktuella lagfartsuppgiften och dokumentationen av säljarens eller representantens behörighet mot den konkreta överlåtelsen. Be relevant Tapu Müdürlüğü (fastighetsregisterkontor) bekräfta eventuella ytterligare handlingar som krävs för denna köpare och transaktion före mötet.
2. Jämför bostadsrättsstatusen med den enhet du köper
Läs statusen som visas i lagfartshandlingarna som ett dokumenterat faktum, inte som en marknadsföringsbeskrivning. Jämför enhetens identifierare med köpeavtalet, planritningen och eventuella projekthandlingar som har lämnats för transaktionen.
Stanna upp och be om förtydligande om enhetsnummer, blocknamn, markandel, ägarnamn eller angiven status skiljer sig mellan dokumenten. En avvikelse kan ha en administrativ förklaring, men den bör lösas skriftligt före överlåtelsen. Oberoende juridisk rådgivning är särskilt viktig när det föreslagna avtalet, lagfartshandlingarna och byggnadsdokumentationen inte pekar på samma självständiga enhet.
3. Kontrollera iskan-dokumentationen mot byggnaden och enheten
Be om dokumentationen om byggnadens användning och jämför projektets adress, block och angivna omfattning med fastighetsuppgifterna. Se inte ett informellt påstående om att en byggnad har iskan som tillräckligt bevis för en specifik enhet.
Om säljaren eller utvecklaren inte kan tillhandahålla dokumentation som kan kopplas till fastigheten bör du inte fylla luckan med antaganden. Be en oberoende jurist att ge råd om den juridiska betydelsen för den aktuella transaktionen och om ytterligare kommunal eller fastighetsregisterbaserad verifiering behövs.
4. Förbered överlåtelseakten före bokningen
TKGM:s Web Tapu-vägledning för utländska köpare beskriver en stegvis process för utländska fysiska personer som förvärvar fast egendom genom Web Tapu-systemet. Den publicerade guiden är daterad den 16 december 2020, så använd den som en processreferens och bekräfta de aktuella ansökningsstegen med relevant myndighet innan du går vidare. Läs TKGM:s Web Tapu-vägledning för utländska köpare.
Be det relevanta Tapu Müdürlüğü (fastighetsregisterkontoret) bekräfta den aktuella dokumentlistan för denna köpare, enhet, säljare eller representant och överlåtelse före mötet. Se inte denna artikel som en universell checklista: vilka handlingar som krävs kan ändras beroende på det enskilda ärendet. Den officiella GIB-förklaringen om lagfartsavgifter anger att köpare och säljare debiteras separat med 20 promille (2 %) av det deklarerade faktiska överlåtelsevärdet, som inte får understiga fastighetens taxeringsvärde. Vem som enligt avtalet ska bära avgiften är en separat fråga.
När du bör stanna upp i stället för att fortsätta
Pausa processen och sök oberoende juridisk rådgivning om något av följande gäller:
- Säljaren, ombudet eller uppgifterna om enheten stämmer inte överens med dokumenten.
- Uppgiften om kat irtifaki eller kat mulkiyeti kan inte tydligt kopplas till den självständiga enheten i avtalet.
- Iskan-dokumentationen saknas, avser ett annat block eller en annan adress, eller har en oklar omfattning.
- En föreslagen betalning begärs innan dokumentavvikelserna har förklarats skriftligt.
- Ett påstående om uppehållstillstånd, medborgarskap, skattebehandling eller framtida värde används för att åsidosätta en olöst dokumentfråga.
Detta är stoppsignaler, inte automatiska slutsatser om fastigheten. Rätt åtgärd är en verifierad förklaring för den specifika fastigheten och, när det behövs, rådgivning från en oberoende anlitad juridisk expert.
Använd checklistan innan du väljer en fastighet
När du jämför alternativ i Alanya Eiendoms fastighetsutbud bör du ha en separat dokumentchecklista för varje enhet på din kortlista. Det gör det enklare att se om lagfartsinformationen, bostadsrättsstatusen och dokumentationen om byggnadens användning kan matchas före överlåtelseskedet.
Om du vill ha en dokumentchecklista och en konsultation för att kartlägga ditt nästa verifierade steg kan du kontakta Alanya Eiendom med fastighetsreferensen och de dokument som redan finns tillgängliga. Juridisk rådgivning och representation bör ordnas genom ett separat uppdrag när ditt ärende kräver juridisk bedömning.
