Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti og Iskan: Tre dokumenter alle kjøpere bør sammenligne
En praktisk arbeidsflyt for dokumentsammenligning for kjøpere som vurderer en tyrkisk eiendoms skjøte, seksjonsstatus og dokumentasjon på brukstillatelse før overdragelse.
Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti og Iskan: Tre dokumenter alle kjøpere bør sammenligne
Før du forplikter deg til en eiendom i Türkiye, bør du sammenligne tre dokumenter: tapu (skjøte), oppgitt seksjonsstatus og dokumentasjonen for byggets bruk, ofte kalt iskan. Ingen av dem bør behandles som en erstatning for de andre. Det praktiske spørsmålet er om dokumentene beskriver samme bygning, samme selvstendige seksjon og samme selger eller autoriserte representant.
For en utenlandsk kjøper oppgir Generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel (TKGM) en verdivurderingsrapport for eiendommen, identitetsdokument eller pass, samt obligatorisk jordskjelvforsikring DASK for bygningseiendom blant dokumentene som kreves ved salg. Det kreves ytterligere representasjonsdokumenter når noen handler med fullmakt. TKGMs veiledning om salgsdokumenter bør kontrolleres på nytt før søknaden, ettersom kravene og transaksjonsdokumentasjonen må samsvare med den enkelte saken.
Denne artikkelen er en arbeidsflyt for kjøpere, ikke juridisk rådgivning. Dersom dokumentene er motstridende, ufullstendige eller vanskelige å tolke, bør du sette transaksjonen på pause og innhente uavhengig juridisk rådgivning før du signerer eller betaler et ikke-refunderbart beløp.
Hva de tre begrepene hjelper deg med å sammenligne
Disse tyrkiske begrepene beskriver ulike deler av eiendomsregistreringen og byggets status. Be om de underliggende dokumentene i stedet for å stole på en annonsebetegnelse eller en uformell oversettelse.
| Element | Spørsmål for kjøperen | Hva som skal sammenlignes |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Er den selvstendige seksjonen registrert med seksjonsstatus basert på byggebruksrett? | Seksjonsnummer, blokk, andel av tomten og prosjektdetaljer opp mot skjøtedokumentet og godkjente dokumenter som er fremlagt for gjennomgang. |
| Kat mulkiyeti | Er den selvstendige seksjonen registrert med full seksjonseierstatus? | De samme seksjonsidentifikatorene, eieropplysningene og eventuelle merknader i det gjeldende skjøtedokumentet. |
| Iskan | Finnes det dokumentasjon på brukstillatelse for bygningen eller den relevante delen av den? | Adresse, blokk, prosjekt og omfang opp mot eiendommen som kjøpes. |
Betegnelsene alene besvarer ikke alle spørsmål i en due diligence-prosess. En kjøper bør kontrollere den nøyaktige selvstendige seksjonen som overdras, og ikke anta at et dokument for et større prosjekt automatisk gjelder den valgte enheten.
En kompakt arbeidsflyt for sammenligning
1. Start med det gjeldende skjøtedokumentet
Be om å få se gjeldende skjøteinformasjon for den foreslåtte selvstendige seksjonen. Kontroller at blokk, etasje, seksjonsnummer, tomteandel og registrert eier samsvarer med eiendommen som tilbys for salg. Dersom en representant skal signere, be også om det relevante fullmaktsdokumentet.
Ved salg med utenlandske parter identifiserer TKGM pass eller utenlandsk utstedt identitetsdokument for utenlandske kjøpere, samt dokumentasjon på representasjon der det er aktuelt, som en del av salgsdokumentasjonen. TKGMs gjeldende dokumentliste opplyser også at en verdivurderingsrapport utarbeidet av en institusjon autorisert av kapitalmarkedstyret er påkrevd ved eiendomssalg med utenlandsk part.
2. Sammenlign seksjonsstatusen med enheten du kjøper
Les statusen som fremgår av skjøtedokumentasjonen som et dokumentert faktum, ikke som en markedsføringsbeskrivelse. Sammenlign seksjonsidentifikatorene med kjøpekontrakten, plantegningen og eventuelle prosjektdokumenter som er levert for transaksjonen.
Stopp og be om avklaring dersom seksjonsnummer, blokknavn, tomteandel, eiernavn eller oppgitt status er forskjellig mellom dokumentene. Et avvik kan ha en administrativ forklaring, men det bør avklares skriftlig før overdragelsen. Uavhengig juridisk rådgivning er særlig viktig når den foreslåtte kontrakten, skjøtedokumentasjonen og bygningsdokumentasjonen ikke peker på samme selvstendige seksjon.
3. Kontroller iskan-dokumentasjonen opp mot bygningen og seksjonen
Be om dokumentasjon på brukstillatelse for bygningen og sammenlign prosjektadresse, blokk og oppgitt omfang med eiendomsregistrene. Ikke anse en uformell opplysning om at en bygning har iskan som tilstrekkelig dokumentasjon for en bestemt seksjon.
Dersom selgeren eller utbyggeren ikke kan fremlegge dokumentasjon som kan knyttes til eiendommen, bør du ikke fylle gapet med antakelser. Be en uavhengig advokat om råd om den juridiske betydningen for den konkrete transaksjonen og om eventuell ytterligere verifisering hos kommunen eller tinglysingsmyndigheten.
4. Forbered overdragelsesdokumentene før avtalen
TKGMs Web Tapu-veiledning for utenlandske kjøpere beskriver en trinnvis prosess for utenlandske fysiske personer som erverver fast eiendom gjennom Web Tapu-systemet. Den publiserte veiledningen er datert 16. desember 2020, så bruk den som prosessreferanse og bekreft gjeldende søknadstrinn med den relevante myndigheten før du går videre. Les TKGMs Web Tapu-veiledning for utenlandske kjøpere.
Salgsdokumentene bør gjennomgås som én samlet dokumentpakke. TKGMs publiserte krav omfatter identifikasjon, en verdivurderingsrapport ved salg med utenlandsk part, DASK for bygningseiendom og eiendommens ligningsverdi. Myndigheten opplyser også at tinglysingsgebyr kreves inn separat fra kjøper og selger med 20 promille av den oppgitte salgsverdien, som ikke kan være lavere enn verdien i eiendomserklæringen. TKGMs salgsveiledning ble gjennomgått for denne artikkelen 4. august 2026.
Når du bør stoppe i stedet for å gå videre
Sett prosessen på pause og søk uavhengig juridisk rådgivning dersom noen av disse forholdene gjelder:
- Selgeren, representanten eller seksjonsopplysningene samsvarer ikke med dokumentene.
- Registreringen av kat irtifaki eller kat mulkiyeti kan ikke knyttes tydelig til den selvstendige seksjonen i kontrakten.
- Iskan-dokumentasjonen mangler, gjelder en annen blokk eller adresse, eller har et uklart omfang.
- Det bes om en foreslått betaling før dokumentforskjellene er forklart skriftlig.
- En påstand om opphold, statsborgerskap, skattemessig behandling eller fremtidig verdi brukes for å overstyre et uavklart dokumentproblem.
Dette er stoppsignaler, ikke automatiske konklusjoner om eiendommen. Riktig respons er en verifisert forklaring for den konkrete eiendommen og, der det er nødvendig, råd fra en uavhengig engasjert juridisk fagperson.
Bruk sjekklisten før du velger eiendom
Når du sammenligner alternativer fra Alanya Eiendoms eiendomsoversikt, bør du ha en separat dokumentsjekkliste for hver aktuelle seksjon. Dette gjør det enklere å se om skjøteinformasjon, seksjonsstatus og dokumentasjon på brukstillatelse kan matches før overdragelsesfasen.
Hvis du ønsker en dokumentsjekkliste og en konsultasjon for å kartlegge ditt neste verifiserte steg, kan du kontakte Alanya Eiendom med eiendomsreferansen og dokumentene som allerede er tilgjengelige. Juridisk rådgivning og representasjon bør avtales gjennom et separat oppdrag når saken din krever juridisk vurdering.
