Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti og Iskan: Tre dokumenter, som alle købere bør sammenligne
En praktisk arbejdsgang til dokumentsammenligning for købere, der gennemgår en tyrkisk ejendoms skødeoplysninger, ejerlejlighedsstatus og dokumentation for ibrugtagning før overdragelse.
Kat Irtifaki, Kat Mulkiyeti og Iskan: Tre dokumenter, som alle købere bør sammenligne
Før du forpligter dig til en ejendom i Türkiye, bør du sammenligne tre dokumenter samlet: tapu (skøde), den angivne ejerlejlighedsstatus og dokumentationen for bygningens ibrugtagning, som almindeligvis kaldes iskan. Ingen af dem bør betragtes som en erstatning for de andre. Det praktiske spørgsmål er, om dokumenterne beskriver den samme bygning, den samme selvstændige enhed og den samme sælger eller bemyndigede repræsentant.
For en udenlandsk køber angiver Generaldirektoratet for Tinglysning og Matrikel (TKGM) en ejendomsvurderingsrapport, identifikation eller pas samt DASK-obligatorisk jordskælvsforsikring for bygningstyper af fast ejendom blandt de dokumenter, der kræves ved et salg. Der kræves yderligere repræsentationsdokumenter, hvis nogen handler ved fuldmagt. TKGM's vejledning om salgsdokumenter bør kontrolleres igen før ansøgningen, da kravene og transaktionsoplysningerne skal passe til den enkelte sag.
Denne artikel er en arbejdsgang for købere, ikke juridisk rådgivning. Hvis dokumenterne er modstridende, ufuldstændige eller vanskelige at fortolke, bør du sætte transaktionen på pause og indhente uafhængig juridisk rådgivning, før du underskriver eller betaler et ikke-refunderbart beløb.
Hvad de tre begreber hjælper dig med at sammenligne
Disse tyrkiske begreber beskriver forskellige dele af ejendomsregistreringen og bygningens status. Bed om de underliggende dokumenter i stedet for at stole på en annoncebetegnelse eller en uformel oversættelse.
| Element | Købers spørgsmål | Hvad skal sammenlignes |
|---|---|---|
| Kat irtifaki | Er den selvstændige enhed registreret under en ejerlejlighedsstatus med byggeret? | Enhedsnummer, blok, jordandel og projektoplysninger sammenholdt med skødeoplysningerne og de godkendte dokumenter, der er udleveret til gennemgang. |
| Kat mulkiyeti | Er den selvstændige enhed registreret med fuld ejerlejlighedsejendomsstatus? | De samme enhedsidentifikatorer, ejeroplysninger og eventuelle anmærkninger i de aktuelle skødeoplysninger. |
| Iskan | Findes der dokumentation for bygningens ibrugtagning for bygningen eller den relevante del af den? | Adresse, blok, projekt og omfang sammenholdt med den ejendom, der købes. |
Betegnelserne alene besvarer ikke alle spørgsmål i due diligence-processen. En køber bør verificere den præcise selvstændige enhed, der overdrages, og ikke antage, at et dokument for et større projekt automatisk gælder for den valgte enhed.
En kortfattet arbejdsgang til sammenligning
1. Start med de aktuelle skødeoplysninger
Bed om at se de aktuelle skødeoplysninger for den foreslåede selvstændige enhed. Kontrollér, at blok, etage, nummer på den selvstændige enhed, jordandel og registreret ejer stemmer overens med den ejendom, der udbydes til salg. Hvis en repræsentant skal underskrive, bør du også anmode om det relevante bemyndigelsesdokument.
Ved salg med udenlandske parter angiver TKGM pas eller udenlandsk udstedt identitetsdokument for udenlandske købere samt dokumentation for repræsentation, hvor det er relevant, som en del af salgsdokumentationen. TKGM's aktuelle dokumentliste angiver også, at en vurderingsrapport udarbejdet af en institution, der er autoriseret af Kapitalmarkedsstyrelsen, er påkrævet ved ejendomssalg med en udenlandsk part.
2. Sammenlign ejerlejlighedsstatussen med den enhed, du køber
Læs den status, der fremgår af skødematerialet, som en dokumenteret oplysning og ikke som en markedsføringsbeskrivelse. Sammenlign enhedsidentifikatorerne med købsaftalen, plantegningen og eventuelle projektdokumenter, der er fremlagt for transaktionen.
Stop op og bed om en afklaring, hvis enhedsnummer, bloknavn, jordandel, ejernavn eller angivet status er forskellig mellem dokumenterne. En uoverensstemmelse kan have en administrativ forklaring, men den bør afklares skriftligt før overdragelsen. Uafhængig juridisk rådgivning er særligt vigtig, hvis den foreslåede aftale, skødematerialet og bygningsdokumentationen ikke peger på den samme selvstændige enhed.
3. Kontrollér iskan-dokumentationen i forhold til bygningen og enheden
Bed om dokumentationen for bygningens ibrugtagning, og sammenlign projektets adresse, blok og angivne omfang med ejendomsoplysningerne. Betragt ikke en uformel oplysning om, at en bygning har iskan, som tilstrækkelig dokumentation for en bestemt enhed.
Hvis sælgeren eller udvikleren ikke kan fremlægge dokumentation, der kan matches med ejendommen, bør du ikke udfylde hullet med antagelser. Bed en uafhængig advokat om at rådgive om den juridiske betydning for den konkrete transaktion og om eventuel yderligere kommunal eller tinglysningsmæssig verifikation.
4. Forbered overdragelsesmappen før aftalen
TKGM's Web Tapu-vejledning for udenlandske købere beskriver en trinvis proces for udenlandske fysiske personer, der erhverver fast ejendom via Web Tapu-systemet. Den offentliggjorte vejledning er dateret 16. december 2020, så brug den som procesreference og bekræft de aktuelle ansøgningstrin hos den relevante myndighed, før du fortsætter. Læs TKGM's Web Tapu-vejledning for udenlandske købere.
Salgsmappen bør gennemgås som ét samlet sæt. TKGM's offentliggjorte krav omfatter identifikation, en vurderingsrapport ved salg med en udenlandsk part, DASK for bygningstyper af fast ejendom samt ejendommens skattemæssige værdi. Myndigheden oplyser også, at skødeafgifter opkræves særskilt hos køber og sælger med 20 promille af den deklarerede salgsværdi, som ikke må være lavere end den deklarerede ejendomsværdi. TKGM's vejledning om salg blev gennemgået til denne artikel den 4. august 2026.
Hvornår du bør stoppe frem for at fortsætte
Sæt processen på pause og søg uafhængig juridisk rådgivning, hvis en af disse betingelser gælder:
- Sælgeren, repræsentanten eller enhedsoplysningerne stemmer ikke overens med dokumenterne.
- Kat irtifaki- eller kat mulkiyeti-oplysningerne kan ikke klart forbindes med den selvstændige enhed i aftalen.
- Iskan-dokumentationen mangler, vedrører en anden blok eller adresse, eller dens omfang er uklart.
- Der anmodes om en foreslået betaling, før dokumentforskellene er forklaret skriftligt.
- En påstand om opholdstilladelse, statsborgerskab, skatteforhold eller fremtidig værdi bruges til at tilsidesætte et uafklaret dokumentproblem.
Dette er stopbetingelser, ikke automatiske konklusioner om ejendommen. Den korrekte reaktion er en verificeret forklaring for den konkrete ejendom og, hvor det er nødvendigt, rådgivning fra en uafhængigt engageret juridisk fagperson.
Brug tjeklisten før du vælger en ejendom
Når du sammenligner muligheder fra Alanya Ejendoms ejendomsoversigt, bør du føre en separat dokumenttjekliste for hver udvalgt enhed. Det gør det lettere at se, om skødeoplysninger, ejerlejlighedsstatus og dokumentation for bygningens ibrugtagning kan matches før overdragelsesfasen.
Hvis du ønsker en dokumenttjekliste og en konsultation for at kortlægge dit næste verificerede skridt, kan du kontakte Alanya Eiendom med ejendomsreferencen og de dokumenter, der allerede er tilgængelige. Juridisk rådgivning og repræsentation bør arrangeres under en separat aftale, når din sag kræver juridisk vurdering.
